临沂人注意!买这几类房,就算新房也办不了不动产权证!

编者按：由于开发商违建且没有整改，一小区百户业主至今都办不了不动产权证。而不动产权证办不下来，意味着房子的产权存存疑、业主没法落户口，小孩也不能去小区对应的公立学校读书……

这是最近发生在上海嘉定的一个真实案例

什么样的新房没法办理不动产权证？

首先，我们应该先了解一下

“大产证”和“小产证”的概念及两者的关系

大产证

大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。

小产证

小产证，即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。也就是说，只有开发商办出了“大产证”，购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证。

现实生活中发生的无法办理

或者延迟办理不动产权证的问题

大多是因为开发商无法办理

或没有办理“大产证”

那么，哪些原因

会导致开发商没法办“大产证”呢？

原因

01

开发商擅自更改土地使用性质

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。

开发商不能擅自更改土地使用性质，例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。

原因

02

开发商擅自更改规划

开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。

举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大产证”。

原因

03

房屋未经验收或验收不合格

房子验收不合格主要包括：房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为。

编者按中所说的上海嘉定一小区业主之所以不能办理不动产权证，就是因为开发商在小区内违建别墅，被当地房管局责令整改，但开发商并没有整改造成的。

举个例子，开发商将工程抵押给了银行。

开发商A在施工的过程中，由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的房子卖给购房者，就必须先到银行对房源进行解押。如果购房者买了未解押的房子，就有被银行收回的风险。

原因

04

在集体土地上开发的小产权房

来源：央视财经（cctvyscj）、腾讯财经（Missmoney）